2018年上半年中国房地产市场总结与趋势展望_房子?家_

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2018年上半年中国房地产市场总结与趋势展望_房子?家_
* 来源 :http://www.youlishiye.com * 作者 : * 发表时间 : 2018-08-28 15:08 * 浏览 :
  

土地市场

整体供需继续增长

三四线城市推地增幅最大

图:2012-2018年二季度全国300个城市各类用地推出面积同比变化

数据来源:CREIS中指数据

各类用地推出量增加,其中住宅用地推出量同比增长超三成。2018年上半年,全国300个城市共推出各类用地10.8亿平方米,同比增长34.2%,其中住宅用地推出5.0亿平方米,同比增长30.4%。分线来看,各线城市住宅用地推地均加速,其中一、二线城市推出量同比分别增长12.6%、29.5%,三四线城市同比增长32.9%,增幅最大。

住宅用地成交量同比增长超两成,二线城市同比增幅居首。2018年上半年,全国300个城市各类用地共成交8.8亿平方米,同比增长29.3%;各类用地成交出让金19075亿元,同比增长26.6%。其中住宅用地成交4.0亿平方米,同比增长23.5%。各线城市成交面积同比均增长,其中一线城市上半年同比增长6.7%;二线城市同比增长25.3%,增幅居各线城市之首;三四线城市同比增长23.4%。

图:2012-2018年二季度全国300个城市住宅和商办用地成交楼面均价及平均溢价率

数据来源:CREIS中指数据

住宅用地成交楼面均价同比小幅上涨,溢价率继续下降。2018年上半年,全国300个城市各类用地成交楼面均价2174元/平方米,同比下跌1.8%;溢价率为20.2%,较去年同期下降15.6个百分点。其中,住宅用地成交楼面均价3907元/平方米,同比上涨4.4%;溢价率为23.3%,较去年同期下降20.1个百分点。今年以来在政策趋紧、监管趋严的形势下,一季度、二季度住宅用地成交楼面均价稳定在3900元/平方米左右。分线来看,上半年一线城市同比下跌22.3%,二线城市楼面均价同比上涨4.4%。三四线城市楼面均价2714元/平方米,同比上涨15.0%,涨幅居首。

从高价地[2]成交来看,上半年全国高价地共成交156宗,二线城市占比提升。2018年上半年,高总价、高溢价的住宅用地共成交156宗,规划建筑总面积3608万平方米。其中,一线城市高价地共成交21宗,二线城市成交91宗,占比接近60%,较2017年高价地成交占比明显提升。另外,从部分城市高价地成交楼面价来看,部分地块成交楼面价已接近或超过周边房价,地价偏高,未来项目开发存一定风险。

总体来看,2018年上半年,各地政府继续加大土地供应,住宅用地推出量保持30%以上的增速,其中三四线城市在去年楼市销售良好的背景下,政府加大土地推出,在各线城市中推地同比增幅最大。成交来看,全国住宅用地成交量继续提升,受供地结构、土拍政策限制等因素影响,房企在一线城市拿地更加谨慎,一线城市土地成交增速较低。二、三四线城市成为企业拿地热点,且从今年上半年成交高地价情况来看,高价地成交亦逐渐向二、三四线城市偏移,新一轮的风险值得关注。

品牌企业

销售金额继续增长

拿地金额有所下降

图:2012年至2018年上半年代表企业月度销售额及同比增速

数据来源:CREIS中指数据

注:代表企业包括:万科、保利、中海、恒大、碧桂园、华润、世茂、绿城、融创、龙湖、金地、富力、雅居乐、远洋、新城、建业、招商、首创、合景泰富、越秀

代表企业销售金额保持增长,碧桂园突破4000亿元。2018年上半年,20家品牌房企累计销售额达到23756亿元,较去年同期提高32.3%;累计销售面积18007万平方米,同比增长30.5%。具体来看,一季度20家品牌房企销售金额同比增长24.7%,二季度企业继续加大推盘力度、抢收销售回款,销售金额同比增长38.9%,手机开奖报码结果。大型房企销售金额稳步提升,整体销售业绩保持较高水平。

图:2013年至2018年上半年代表企业拿地面积和金额情况

数据来源:CREIS中指数据

拿地金额有所下降,三四线城市拿地金额占比继续上升。2018年上半年,企业拿地继续向三四线城市下沉。20家品牌房企累计拿地13503万平方米,同比增长13.8%;累计拿地金额6101亿元,同比下降12.4%。分区域来看,二线城市仍为房企布局热点,拿地金额占比为53.4%,一线和三四线城市拿地金额占比分别为12.3%和34.3%。其中三四线占比较2017年上升了8.5个百分点。

房企传统融资渠道延续收紧态势,创新融资方式助力企业资金融通。2017年以来,各级监管机构对进入房地产市场的资金实行了自上而下、由内而外的全方位监管,加速行业“去通道降杠杆”、严防投机性资金进入房地产市场。2018年,金融监管不断升级,房企融资渠道持续收紧,海外发债投资房地产受阻。同时,金融监管和防风险已提升至国家战略高度,房地产行业融资更加合规,融资门槛和结构也将发生新的变化。

新时代下,企业顺应政策导向,通过多元化的发展战略,培育业务增长新动能。现阶段,随着我国经济结构进入优化期,房地产行业转型升级、服务人民美好生活的诉求也在日益增强。适应新形势,行业领先企业迈向多元化发展阶段。一方面,租购并举的住房制度将存量市场空间充分激活,租赁市场迎来快速发展的机遇期。另一方面,在消费升级和产业升级的背景下,企业配合国家产业结构转型需要,调整经营模式,不断升级产品服务,构建复合型产业格局。

整体来看,2018年上半年,品牌房企加大项目推盘力度,销售重心前移,销售业绩保持增长,上半年行业龙头企业碧桂园销售额突破4000亿、恒大和万科超3000亿。拿地方面,品牌房企延续理性的拿地策略,拿地结构继续向三四线城市下沉,拿地金额有所下降。此外,在金融监管趋严的背景下,房企传统融资渠道延续收紧态势,资产证券化等创新融资方式助力企业资金融通。随着中国经济结构转型升级,服务性房地产市场衍生出大量需求,大型房企围绕“美好生活”进行全产业链布局,挖掘新的利润增长点。

趋势预判

全年销售回落,价格趋稳

新开工、开发投资保持增长态势

内外需求同比增速集体回落,中美贸易战升级,经济发展承压,调结构、促内需等助力经济高质量发展。从需求端来看,2018年1-5月,固定资产投资同比增长6.1%,增幅较去年下降1.1个百分点,创2008年以来新低;社会消费品零售总额同比增长9.5%,较去年回落0.7个百分点;出口同比增长13.3%,增速较一季度收窄0.8个百分点,随着中美贸易战升级,我国出口总量也将面临较大压力。投资、消费、出口三个指标增长均有回落,加之新旧动能持续切换,经济发展总体动能略显乏力。展望下半年,中美贸易战阶段性反复或成常态,对美出口可能继续走弱,但随着“一带一路”等利好带动,外需仍将保持一定动力。另外,货币政策稳健中性调控目标不变,紧信用和宽货币加强配合,持续优化杠杆结构。内外环境变化背景下,金融机构存款准备金率仍有下调空间,美元走强,人民币贬值压力依然较大。整体来看,全年经济发展承压,增速将呈前高后低态势,但随着经济结构的持续调整、防风险措施的不断落实等,经济向高质量方面迈进仍然是趋势。

图:2011年至今三大需求同比增速走势

数据来源:Wind,CREIS中指数据

房地产市场方面,上半年政策环境趋紧,长效机制建设稳步推进,商品房销售增速放缓。2018年以来,全国房地产市场整体环境继续收紧,限制性调控政策或不断扩围或强度持续升级,同时长效机制坚实推进,住房制度改革不断取得新进展,彩库宝典六合宝典下载,切实打击了部分非理性需求。商品房销售面积增速延续去年的收窄趋势,2018年1-5月全国商品房销售面积5.6亿平方米,同比增长2.9%。值得注意的是,受房企冲击业绩及政策导向压力等多方作用影响,5月市场有效供应大幅增加,单月销售面积止降转增8%,使1-5月商品房销售面积增速出现反弹,增幅较1-4月扩大了1.6个百分点。

图:2012年至今全国商品房销售面积、销售价格、开发投资额、新开工面积同比走势

数据来源:国家统计局,中国指数研究院综合整理

预计下半年全国商品房销售规模回落、销售价格趋稳。在因城施策调控引导下,房地产市场将延续分化发展格局。一二线热点城市调控基调从控需求转向增供给,受去年同期低基数及供应改善影响,这类城市销售降幅将持续收窄至规模趋稳。另有部分城市人才战略引发的市场行情已有政策出台调控且扩围预期加强,新落户人口的置业需求释放周期将明显后延,需求规模将趋于稳定。而三四线市场受棚改货币化安置比例下行调整影响,市场有效需求将有所下降,销售规模将随之回落。另外,2016年下半年以来,重点城市“限竞房”用地成交规模较大,目前第一批“限竞房”已入市,且下半年推出力度也将加大,这对于重点城市的房价企稳将起到积极作用。综合来看,预计下半年全国商品房销售规模将回落,得益于整体供求关系的改善,销售价格将趋于稳定。

投资开工方面,新开工、房地产开发投资将保持中低速增长。2018年以来,市场整体收紧大背景下,金融端调控发力,融资难、行业信贷收紧等困境导致房企资金面压力剧增,加快周转尽快回流资金成为业界普遍共识。1-5月全国新开工面积同比增速提升至近一年最高水平,开发投资额增速也持续居于高位。下半年,在补库存、扩增土储规模等因素刺激下,房企开发投资、新开工积极性将持续,但受限于资金压力,增速继续提速动力不足,预计下半年商品房新开工、开发投资额将保持中低速增长态势。